Not: Yazı eski tarihte yazıldığı için zikredilen rakamlar şimdi kulağa komik gelebilir. Fiyat güncellemesi ile proje yine de uygulanabilir!..
İstanbul için depremin eli kulağında!
İstanbul'un kurtuluşu olabilecek
kentsel dönüşüm projeleri yanlış uygulamalar nedeniyle heba edildi. Emlak konut
güvencesiyle tarlalara gökdelenler dikilirken, kentsel dönüşüm projeleri hep
kaderine terk edildi ve çoğu hüsranla sonuçlandı!
Oysa tarlalar imara açılmayıp,
rantsal dönüşüm yerine kentsel dönüşüm desteklenmiş, emlak konut kentsel
dönüşüme güvence vermiş olsaydı; devlete hiç yük olmadan, tüm eski binalar
yenilenmiş üstelik yol, otopark, sosyal alan sorunları da otomatik olarak
çözülmüş olurdu...
Bu ülkeyi, bu şehri yönetenler bu
durumu benden çok daha iyi biliyorlar muhtemelen! Ama ortaya çıkan ranttan
istifade edenler, olası bir depremde ortaya çıkacak facianın büyüklüğü
pahasına, doğru olanın yapılmasına izin vermiyor!
Eski mahallelerde birçok ev
bulunduğu yerde yıkılıp yeniden yapıldı. Otopark, yol, sosyal alan sorunu
çözülmediği gibi aslında deprem sorunu da çözülmüş olmadı!
Yapılması gereken şey çok basit
aslında; artık yeni imar alanları açılmayacak, sadece kentsel dönüşüm
alanlarında imar artışı yapılarak, mahalle mahalle hatta ilçe ilçe kentsel
dönüşüm planlanıp, emlak konut güvencesiyle gerçekleştirilecek...
Şu anki durumda ne oluyor! Kelepir
alınan tarlalar birleştirilip imara açılıyor, bir daire parasına satılan bir
tarla bir anda onlarca kat değer kazanıyor! Hele bir de gökdelen ruhsatı
verilmişse!..
Eğer artık tarlalar imara açılmaz
ve konut ihtiyacı kentsel dönüşüm alanlarındaki imar artışı ile sağlanır ve bu
iş adaletli şekilde yapılırsa bu işten herkes kazançlı çıkar!
Nasıl mı?
İstanbul’un kentsel dönüşüm gerektiren; yol, otopark, sosyal alan sorunu da olan; plansız yapılaşmanın zirve yaptığı; 3-5 katlı binalardan oluşan mahallelerinden örnek uygulama yapalım:
Eski evlerin kıymeti ortalama 300 bin TL
civarında olsun. Olduğu yerde yıkılıp yeniden yapıldığında iki ya da üçü
mütahite kalacak şekilde bina yenilenebiliyor. Yenilendiğinde bir daire altı yüz
bine satılabiliyor olsun…
(Şuan ki durumda zaten yapılan bu ama
yine otopark yok, sosyal alan yok, okullar yine eski…
Küçük ölçekli planlarla binalar sadece olduğu
yerde yenilenmiş olur! Problemlerimiz çözülemez bir hal alır!)
Peki ama kentsel dönüşüm ile tüm
mahalle yıkılıp yeni bir planlama ile yeniden yapılsa!..
Mahallede 1000 daire varsa, yeni planda; okul, sosyal alan ve ibadet alanıyla
birlikte 1500 daire yer alsa; otopark, yol ve sosyal alan sorunları da
çözüldüğü için yeni dairelerin değeri 800 bine çıkmış olsa…
İmar artışından kaynaklanan daire satışından mütahit, emlak konut ve belediyeye
500*800 bin=400 milyon TL kalsa…
Daire sahipleri de bu yenileme için
ortalama yüz biner lira katkı sağlamış ve 1000*100 bin=100 milyonda bu şekilde
kaynak yaratılmış olsa; yenileme için
400+100 milyon = 500 milyon TL kaynak yaratılmış olur.
(4 katlı 125 bina, 1000 daireden oluşan bir mahalleye 20 katlı, her katında 5 daire olan 15 binayı, yani 1500 daireyi rahatlıkla sığdırabilirsiniz.)
125 binanın arasından geçen yolların yüz ölçümünü de hesaba kattığınızda; daracık bir sürü yol yerine,
binaların altı otopark yapılıp; geniş yollar, trafiğe elverişli ana arterler, sosyal alan ve parklar için geriye bir sürü alan kalır!
Mahallenin nüfusu bir buçuk katına çıkar
belki ama sağlam binalardan oluşan, bugünle kıyaslanamaz derecede yaşanabilir
bir kent çıkar ortaya! Yolları, okulları ve sosyal alanlarıyla yepyeni bir şehir yaratmış olursunuz. İlçeleri birbirine bağlayacak geniş kara yolları bile planlanabilir…
Daire sahibi 100 bin koyup 300 bin
ederi olan dairesinin değerini 800 bine çıkarıyor.
500 milyonu 1500’e
bölersek daire başına mütahit-emlak konut-belediye ortaklığına 333 bin küsür
lira kalıyor. Bu parayla evleri, okulları, yolları ile tüm mahalle
yenilenebilir. Sistemin
devlete bir maliyeti yok, emlak konut ve belediyeye de para kalıyor!
Tarlaya gökdelen diken rantiyeciler hariç bu
işten herkes karlı çıkıyor! Planlı yapılaşma ile iki katı nüfus aynı
bölgede refah içinde yaşayabilir, plansız olursa Bağcılar, Esenler vb. olur!
Tarlalara dikilen gökdelenlerde
daireler 800 bin hatta milyona satılabiliyorsa birilerinin ne büyük
paralar devşirdiğini varın siz hesap edin!
Otopark, sosyal alan sorunu çözüldüğünde, nüfusun yoğun olduğu kentsel
dönüşüm mahallelerinde çok daha yüksek rakamlar telaffuz edilebiliyor...
Benim verdiğim örnek üzerinden çok farklı
uygulamalar yapılabilir! Düşük gelir grupları için sosyal konutlar,
yüksek gelir grupları için lüks konutlar planlanabilir ama ne yapılacaksa
kentsel dönüşüm alanında yapılmalı! Artık tarlalar imara açılmamalı! En
azından vatandaş olarak biz bunu talep etmeliyiz! Çünkü siyasilerin öncelikli
kaygısı maalesef vatandaşının refahı ve güvenliği değil!
Eğer biz vatandaşlar olarak bizden toplanan vergilerin, bizim sırtımızdan
oluşan rantın doğru şekilde kullanılmasını talep etmezsek böyle gelmiş böyle
gider bu devran!
Tek yapılması gereken tarlalara imar
vermekten vazgeçilip, kentsel dönüşüm alanlarında, emlak konut güvencesiyle ve
imar artışı yapılarak bu işin topyekün halledilmesi! Yoksa 40 yıl daha bekleriz
ama deprem beklemez!
Yorumlar
Yorum Gönder